Entrevista

Cleber Corrêa: “Carência habitacional é colmatada com construção de moradias sociais”

Alberto Coelho | Cabinda

Jornalista

Cleber Corrêa é empresário do sector imobiliário há 34 anos, dos quais 18 no Brasil e 16 em Angola. Actualmente, ocupa o cargo de vice-presidente da APIMA (Associação dos Profissionais Imobiliários de Angola). Em entrevista ao Jornal de Angola, sugere algumas soluções pontuais para suprir as dificuldades na aquisição de casas por parte das famílias.

04/12/2020  Última atualização 13H50
© Fotografia por: DR
Não considera que o mercado imobiliário já está minimamente a ser atendido pela construção das novas centralidades?

A demanda por habitação é infinitamente maior do que o Estado entrega. Se pegarmos a Centralidade do Kilamba, por exemplo, são 20.000 apartamentos da primeira fase, mais 5.000  da segunda, totalizando 25.000 habitações. 
Luanda tem mais de sete milhões de habitantes. Se colocarmos sete pessoas por família são sete milhões de famílias. Pergunto: o Kilamba atende minimamente às necessidades dos luandenses? 

Claro que não. A meu ver, a construção das centralidades é um péssimo negócio financeiro ao Estado e consequentemente ao dinheiro público. O Estado não tem dinheiro. Para se fazer os investimentos e cumprir todas as suas responsabilidades, recebe dinheiro emprestado aos bancos ou vende títulos públicos. A remuneração desses títulos deve estar à volta de 16 por cento ao ano. Então, o Estado recebe dinheiro emprestado a 16 ou 18 por cento ao ano e faz as centralidades. A dívida tem que ser paga pelo Estado, ao longo dos anos, junto aos bancos e proprietários de títulos públicos. Aí, o Estado vende por renda resolúvel e deixa de receber de alguns compradores e substitui o banco financiando o comprador, mas sem cobrar os 16 ou 18 por cento ao ano. Então, quanto mais vende centralidades, mais prejuízo tem.
Qual deveria ser a melhor maneira de o Estado agir para fomentar a habitação?

Somos apologistas de que o Estado só deve fazer habitações sociais e mesmo construídas em áreas pequenas e depois o comprador amplia. Assim, dá para atender mais famílias. E mesmo também as infra-estruturas quem deve construir é a classe média privada. Agora no caso das centralidades, teria que tirar a documentação legal dos imóveis e vender através de financiamento bancário, recuperando, assim, o valor investido e o lucro, o que permitiria fazer mais empreendimentos. 
Está a dizer que o Estado vende imóveis sem documentos legais?

Boa parte dos imóveis não possui propriedade horizontal, ou seja, o documento autónomo de cada apartamento junto à Conservatória Predial que permite aos bancos registar as hipotecas. Como não havia documentação dos imóveis do Kilamba à época, não foi possível vender com financiamento bancário, o que foi um grande prejuízo ao Estado, pois este se substituiu na posição dos bancos, vendendo por renda resolúvel e o que é pior, deixou de receber de muitos apartamentos. Agora, já há a propriedade horizontal do Kilamba, mas outras centralidades penso que ainda não. Mesmo assim, o Estado vende por propriedade resolúvel, o que acaba com o capital de giro.
Enquanto membro de Direcção da APIMA, qual tem sido o contributo da Associação junto ao Estado para melhorar o mercado imobiliário em Angola?

A 19 de Março desse ano, tivemos a oportunidade de apresentar junto ao Ministério da Coordenação Económica, a convite do Grupo Técnico Empresarial (GTE), uma proposta para o fomento de imóveis sociais. Sugerimos ao Executivo que fossem criados atractivos para os vários intervenientes na produção de imóveis sociais. No caso da banca, para se interessarem pelo crédito imobiliário, propomos a aprovação de um diploma que resolva o incumprimento de forma rápida. Um dos problemas com a Lei da Hipoteca é que no caso de incumprimento, os tribunais demoram três a quatro anos para resolver os contratos. É muito tempo para um banco ter o dinheiro parado sem render. Com a aprovação da Lei de Alienação Fiduciária, surgiria um segundo diploma para dar financiamento e o cliente optaria ou por uma lei ou por outra. Como esse segundo diploma oferece menos risco aos bancos, provavelmente, o custo do dinheiro será menor.Outra proposta apresentada é a autorização ao BNA para que os bancos usem 2 por cento das reservas obrigatórias para uso somente a financiamento de imóveis sociais. Esse dinheiro hoje está parado no BNA e nada rende. Assim, qualquer valor positivo que os bancos auferirem de juros, já é bom negócio. 
Quanto à isenção de cobrança aos bancos do Imposto Industrial nas operações de financiamento aos imóveis sociais?

A nossa proposta apresentada é a criação de uma Vara no tribunal, somente para resolver questões do sector imobiliário. Sobre as empresas privadas, dever-se-ia diminuir o imposto industrial de 25 para 10 por cento nas operações de produção de imóvel industrial. O Estado deve agilizar os processos de pedido de Direitos de Superfície para projectos sociais e aprovar projectos de imóveis sociais, com a fixação de prazo máximo, bem como a possibilidade de requerer-se a propriedade horizontal directamente na Conservatória do Registo Predial. Sugerimos igualmente a aprovação da Lei complementar à Lei 259/11, fixando a bonificação dos juros para compra de casas sociais, terrenos e empréstimos para reforma e identificando, o que é um imóvel social. Por outro lado, a identificação de terrenos para a construção de imóveis sociais e a eleição de um banco estatal para capitanear os primeiros financiamentos de imóveis sociais, sem prejuízo dos demais.
Por que razão a Associação chama imóvel social e não habitação social?

Entendemos que boa parte da população não possui renda para comprar uma casa, mas poderá vir a possuir renda para comprar um lote num loteamento com documento e infra-estruturado. Aos poucos, ele faz a sua casa. O lote é um excelente produto para o banco financiar, pois tem valor baixo e assim o banco pulveriza o risco. Uma pessoa que sai de uma área ocupada ilegalmente ou de um musseque e consegue comprar um lote financiado pelo banco, onde ele pouco a pouco vai fazer  a sua casa, sente-se inserida na sociedade.Das oito propostas apresentadas pelos empresários, consta o "Programa Habitação 2020” que mereceu destaque do ministro da Coordenação Económica no final do encontro de 4 horas e meia.
A grande dificuldade é o poder aquisitivo por parte dos jovens… 

Entendemos que a classe que precisa de ser atendida com fomento de imóvel social são os jovens, militares e ex-militares e a classe média e isso é possível, como vamos passar a explicar: Não existe mercado imobiliário sem crédito barato fornecido pelos bancos.Os bancos precisam de ter atractividade pela operação de crédito imobiliário. É um grande desafio, pois o crédito imobiliário é o empréstimo de maior prazo que um banco faz. Os bancos estão hoje em dia numa posição confortável de ganhar dinheiro sem correr riscos. Entretanto no pacto social de todos os bancos, um dos objectivos é fomentar o desenvolvimento. Assim, o Estado pode exigir uma pequena parcela de esforço dos bancos para atender a uma classe até então não atendida, esforço esse recompensado com o lucro da operação.
Qual será o impacto, na óptica da Associação, se essas acções forem implementadas?

A criação massiva de empregos, melhoria da qualidade de vida da população, geração de oportunidades de negócio para empresas nacionais, revitalização da indústria nacional de materiais de construção, incremento da economia e aumento substancial das receitas tributárias para o Estado e o surgimento de uma série de situações onde as seguradoras podem estar. 
Quais os argumentos que a Associação usaria com o Executivo para que essas acções fossem adoptadas?

A população só cresce  devido ao alto valor dos financiamentos, quase ninguém consegue aceder ao financiamento habitacional. Assim, não há compradores, com isso não há novas construções. Com o tempo, o custo das casas vai subir devido ao aumento da procura e à não produção de imóveis. Isso tem um peso social muito grande. Pela nossa proposta, substituímos o Estado na produção de imóveis pelos privados, aumentando assim o tecido empresarial. Assim, o Estado pára de pagar juros altos para produzir imóveis e vendê-los com perda de dinheiro.Os imóveis têm que estar totalmente regularizados, para serem hipotecados. Assim, o parque imobiliário cresce de forma organizada e as Finanças arrecada cada vez mais quantias.
Acredita que o aquecimento do mercado imobiliário vai trazer um círculo virtuoso na economia?

A população mais simples e os jovens sentir-se-ão inseridos na sociedade e haverá uma pequena diminuição da pressão por moradia que com o tempo diminuirá ainda mais. As cidades vão passar a crescer de forma mais ordenada, com a aprovação dos Planos de Desenvolvimento dos Municípios (PDMs). Esses mecanismos criam uma série de produtos financeiros: securitização das prestações dos financiamentos, criação de títulos financeiros como o CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários, onde uma seguradora lança títulos ao mercado com uma determinada remuneração e levanta dinheiro para comprar ou construir empreendimentos. Os privados poderão financiar os próprios imóveis que vendem, tornando o financiamento um segundo negócio. Depois vende esses recebíveis aos bancos.No mundo inteiro, vemos os Governos a injectar dinheiro na economia para essa não morrer. Aqui temos dinheiro parado, que, se tivesse a ser usado para financiar projectos, estaria a criar riqueza.
Então podemos dizer que não é difícil resolver o problema habitacional em Angola?

É muito difícil, pois levará anos. Para já, estas acções são transversais a vários Ministérios e somente uma pessoa indicada pelo Presidente da República conseguiria "costurar” todas essas acções.Depois, temos a resistência dos bancos em entrar nessa operação, demora o seu tempo, pois precisam de ver que a nova Lei funciona.Por fim, o Estado encara a Alienação Fiduciária como uma Lei impopular, pois o mau pagador, se não renegociar ou pagar, perde o imóvel. Para o político isso é impopular, mas impopular mesmo é o estado actual onde 95 por cento dos pedidos de financiamento para compra de casas são negados. Existe uma bolha que está a crescer. O crescimento da economia e o atendimento aos menos privilegiados será uma mais-valia ao Estado.Agora, no mundo inteiro, as operações financeiras exigem pagamento e não incumprimento para que funcionem.  Precisamos de assumir isso. Somente a "máquina” financeira sendo alimentada com prestações pontuais é que dará chance a novas famílias de pegar também o seu financiamento. Quando todos pagam pontualmente,o mesmo dinheiro é emprestado várias vezes e forma uma progressão geométrica.

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