Opinião

A revisão e actualização de rendas à luz da Lei do arrendamento urbano

A definição de regras para a estipulação dos termos e condições dos contratos de arrendamento é um mecanismo de política habitacional de suma importância económica e social na medida em que, de regra, o número de proprietários/possuidores de prédios urbanos é inferior ao de pessoas com necessidade de habitação, por se tratar de um bem, nas mais das vezes, extremamente oneroso para o bolso do cidadão comum. Ou seja, uma situação de não limitação da liberdade contratual em matéria de arrendamento proporcionaria, naturalmente, desequilíbrios grosseiros que levariam a parte mais forte no contrato, a excessos.

04/05/2019  Última atualização 11H16

O freio aos senhorios, em tese as partes mais fortes nos contratos de arrendamento, no caso de Angola tem a forma externa de lei e foi revista pelo diploma publicado a 23 de Outubro de 2015 com o n.º 26/15, que, substituindo o Decreto n.º 43.525, também conhecido por Lei do Inquilinato, que vigorou de 1961 a 2015, trouxe como novidade a redução da penalidade pelo atraso no pagamento das rendas para um valor muito abaixo do anteriormente legislado.
Ao abrigo da legislação anterior o atraso no pagamento da renda era sancionado com o dever de pagamento do dobro do devido, actualmente e atendendo à realidade económica dos angolanos e à dedução lógica de que quem não paga o devido em princípio não terá capacidade financeira para pagar o seu dobro, fixou o dever do inquilino pagar adicionalmente a quantia que vier a corresponder ao juro legal, nesse momento não superior a oito por cento.
Se por um lado a supressão da sanção anteriormente acolhida pela lei veio aliviar os inquilinos de um sacrifício patrimonial substancial, por outro trouxe à liça um verdadeiro meio de correcção da desvalorização da moeda nacional que é a actualização anual das rendas.
A actualização de rendas é um tema controverso do ponto de vista prático e tem sido um factor de distanciamento entre as partes nas relações locativas, porque, tendo em conta a constante desvalorização do Kwanza desde o início da crise económica, financeira e cambial que assola o país, os senhorios, para efeitos de preservação do poder de compra das rendas, tendem a actualizar as rendas, o que raramente merece o acolhimento dos inquilinos, que, querendo poupar, nem sempre se colocam hipoteticamente na posição daqueles.
A natureza nevrálgica deste tema, actualização de rendas, agrava-se e torna-se cada vez mais fonte de litigância pelo facto de até ao momento, volvidos mais de três anos desde o início da vigência da Lei do Arrendamento Urbano, não terem sido aprovados pelo Executivo os coeficientes de actualização de rendas a que alude o artigo 39.º, n.º 1 do diploma legal em apreço.
Na ausência de fixação dos coeficientes referidos na lei, e porque a natureza tem horror ao vazio, os operadores económicos, maxime empresas que na posição de senhorios se dedicam ao negócio do arrendamento, não se dispensam de lançar mão de mecanismos como a consideração das avaliações solicitadas às empresas da especialidade como referências para a fixação de novas rendas em sede de actualizações sob pena de incorrerem em prejuízos causados pela omissão do Estado-Administração.
O recurso às avaliações ou relatórios da especialidade, pelos senhorios, pode ser considerado como uma forma de correcção dos preços corroídos pela desvalorização constante da moeda nacional e vem servindo de lembrete ao Executivo para a necessidade de fixar os coeficientes de actualização de rendas. Em cumprimento deste comando legal tudo indica que o Decreto Presidencial n.º 29/19, de 28 de Fevereiro, por via do qual os ministros das Finanças, da Economia e Planeamento e do Ordenamento do Território e Habitação ficaram investidos de poderes para procederem à fixação dos coeficientes de actualização de rendas, veio atender à necessidade de preenchimento do vazio legal que, uma vez colmatado, certamente contribuirá para a estabilização do mercado do arrendamento e das relações locativas, bem como terá o condão de prevenir os litígios decorrentes das actualizações de rendas com recurso aos mecanismos privados acima mencionados.

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